投資用マンションの週末土日での売れ行き
大阪の新築マンション投資物件の外観や部屋の画像がわかりました
こんにちはサラリーマンの副業として不動産通しを勉強しています。
先日は不動産屋の営業マンから大阪の新築マンションの情報が来たので調べました。
今までのおさらい（立地と検索情報）
こちらの記事の話ですね
で、まあ不動産のいちばん重要なポイントの立地に関しては
かなり良い物件であることまではわかりました。
ただ物件名はわからないので、賃貸物件としてのエイブルやミニミニの
賃貸物件の検索紹介サイトを調べて、その新築マンションの外観や設備
家賃を調べることまではできませんでした。
なおなぜ投資用の新築マンションなのに賃貸物件として検索できるのかは
こちらの記事に書きました。
物件名が分かれば、もう少しその投資用マンションの情報もわかるのに…
と思っている所に例の不動産会社の営業OBさんから連絡がありました。
週末に物件が販売開始になるらしく、大体の状況やその物件名も教えてもらいました。
実際のマンションの外観画像や部屋の間取り
それで物件名がわかったので、大阪の賃貸物件の検索サイトで
その物件名「○○南××」を入れると、やっぱり出てきました。
外観を見ると14階立てだけあって大きくて迫力ありますね～
階によってデザイン色が違うので、メリハリがあってカッコイイです。
間取りは23m平米ぐらいの普通の大きさと間取りですが、
柱が外にあるので部屋の角が出っ張らずに四角くて使いやすそうですね。
見た目もスッキリしていて、入居者もすぐに決まりそうな気がします。
ちょっとこれは楽しみな物件になってきました。
販売価格と返済計画のシミュレーションにもよりますが、
一度大阪の現地へ行って現物確認したい気がしますね。
新築の投資用マンションが賃貸物件として出る理由
googleで気になる投資マンション物件をリサーチ調査してみた
前回の話で不動産屋の営業マンから販売前の投資マンション物件の情報ももらったので、
自分で事前にgoogleさんどんな感じなのか聞いてみました（爆）
google mapやgoogleストリートビューでその候補マンションの周辺状況を
いろいろと調べてみた感じです。
なかなか大阪の繁華街で良さそうな物件ですね。
ただその物件自体はまだどんな建物かはわかってません。
でも物件名がわかれば、スーモやミニミニ、エイブルみたいな
賃貸物件の情報サイトを確認すれば、その建物自体の情報もわかるのですが、
その物件名などの情報はまだわかってません。
投資用マンションなのに賃貸物件として出される理由
そもそもなぜ物件名が分かれば、賃貸物件として調べて
色々情報がわかるのかというと、
投資用の新築マンションなのですが、デベロッパー（不動産屋）は
その物件を販売前に賃貸用として入居者を募集するはずなんですよね。
当然事前にスーモやミニミニみたいな賃貸情報サイトにも賃貸用として
間取りや家賃はもちろん設備や外観、周辺情報なども載せると思うので
物件名が分かればスーモとかで調べれるのですが、そこまではまだ教えてもらっていないのでちょっと待ち状態ですね。
ちなみに投資用マンションを賃貸物件として市場に出す理由は
私のようなサラリーマン大家を考えているお客さんが
投資用マンションの購入を考える時に
とうぜん入居者（店子）がいるほうが安心して買えるからですね。
まあ販売する不動産屋（デベロッパー）側にはそれ以外にも
色々理由はあるともいますけどね^^;
大阪の新築マンション投資物件を調べてみた
営業からの連絡メールと新築マンションの調査
先日不動産営業の方からあけおめメールが来たのですが、
それは結局新規マンション物件の案内でした。
まあどうやら営業さんの一押し物件らしく、
「販売前だけど桐之助さんだけに、特別に情報を出してます！！」
とその後電話がかかってきました。
連絡しているお客さんみんなに言っているんだろうなぁ～(ー_ー;)
と思いつつも、わざわざ情報をくれたのはありがたいので
一応教えてもらった最寄り駅とかを頼りにググってみた（笑）
新築不動産物件をまずGoogleマップで調べてみる
まずはGoogle Mapsで周辺を確認
大阪市内の難波地区のエリアで繁華街からかなり近いらしい
確かに自転車だったら数分のエリアなので、前回の大阪城近くに比べたら
さらに大阪の中心で人が集まって賑わっているエリアですね～
Googleストリートビューで見ると街並みや人通りもみえるので、
さらに繁華街なのがよくわかりますね～
周り高いビルが多いのでその新築マンションの立地詳細は気になりますね。
その辺も含めてさらに調査してみました。
大阪の新築投資マンションの調査結果のまとめ
物件自体の情報以外も大切ですからね～
普通に「街の名前＋住みやすさ」とか「環境、家賃相場」などで検索して
その辺の情報もぬかりなく調査しておきました。
そのへんの調査結果から見ても、今回の物件は入居者目線では
かなり人気のエリアで入居者はすぐに尽くし、
マンション購入した後も空室がでてもすぐに埋まる感じだと思うので
空室リスクはかなり低そうですね。
購入物件としては営業マンのＡさんがおススメというだけあって
購入希望者も多そうな新築マンション物件になりそうです。
私が購入するかはどうかは、もちろん物件価格も価格も含めてなので
もっと詳細な情報がないとわかりませんがこれは楽しみですね。
今回はそんな感じです。
不動産営業からの新年挨拶の内容
不動産営業からの新年のあいさつは
明けましておめでとうございます。
今年こそはサラリーマンとしての不動産物件を購入して、
しっかりと不労所得を得たい、桐之助です^^;
先日仕事中にスマホのメールが鳴ったので見てみると、
例の不動産会社Sの営業Aさんからでした。
以前の大喧嘩！？のあとに、多少は向こうもいろいろ思ったのか
メールが来てましたが、それ以来のメールですね。
メールと言ってもメールアドレス教えているわけでないので
携帯電話番号で送れる、ショートメール（SMS）ですので
非常に短文でしたが以下のような感じでした。
なぜ営業さんは新年のあいさつメールを送ってきたのか
『あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。
桐之助さんにはもうすぐ良い情報をお届けできると思いますので、
楽しみに待っていてください』
みたいな感じでした。
ここからなぜ不動産営業のAさんが新年あいさつメールを送ってきたのか？
それをしっかりと考えたいと思います。
１．単に社交辞令のあいさつ
２．定期的な営業メールの一貫
３．なにかあらたな情報を案内する前フリ
不動産営業の年賀状メールの後の一手
その後後日…
やはり不動産営業のAのさんがメールがきました。
SMSだったので何通にかに渡ってですが…
要約すると大阪に新しい分譲マンションが完成して、
現在客付け（販売するマンションに、先に住む人を決めて置くこと）しているので
１月後半ぐらいから販売開始です。
って言う内容でした。
結局新しいマンションの営業かい！！
ということでした～
まあ、前回購入を見送ったあとに、今も新しい物件を建築中なので
また完成したら連絡しますと営業のAさんは言っていたので、
その物件が完成したって言うことですね。
まあせっかく情報をくれるので、その情報を元に住所から
どんな場所日Googleマップやストリートビューで周辺情報を見て
良さそうだったら、真剣に軒と吸いたいと思います。
不動産会社の営業に断りの返事をした結果
おはようございま～す。
今回はワンルームマンション投資の検討実践と言うより
単なる私の心の整理と学んだ記録ですので、興味ない人は気にせずスルーで^^;
営業に返事の電話をした時のやりとり
昨日はムシャクシャすることがあって、
遅く帰ってきたのもあって、ご飯も食べずに寝てしまいました！！
その理由は、帰り道にある営業のAさんに断りの電話をかけたのです。
私「先日代わりの営業Bさんに話をしたように、日曜に○○の検討をして回答をすると言った話です。仕事で返答遅れてすみません、申し訳ないですが、結論としては今回の購入は見送ります」
（当日はAさんが忙しく、別の営業Bさんに会って話を聞いた）
営業A「なるほど、営業Bから話は聞いていましたが、今回はそういう結論なんですよね
でもそれは他の人はこんな感じでやってますよ…」
などなど普通に営業トークをしていたのですが、
話の途中で
「最初に○○の話をするのは関係ないでしょ、結局あなたは??だから買う気がないんでしょ
○○の話をしなくていいじゃないですか」
と言いいだしました。
それに対してこっちはBさんに○○検討をして回答しますと言って、
今回の電話でもそこから話して、そこに至った経緯（Bさんには回答済み）も話していて、
それも含めて、こちらから電話をして全体を話しているのに、それを関係ないとは…
それが腹がたって、そこからの話はヒートアップして、
「そういう条件で確認して返答しますと、営業Bさんには言ったのに
そういった情報は伝わってないのですか？」
そしてその上で判断条件もBさんにも伝え、Aさんとの電話の話の中で今伝えているのに、
最初の電話で回答する時に○○の話をして、断るのが関係ないと言われるのが、
おかしくないですか」
と伝えました。
そしたら営業Aさんは、
「結局買わない理由は＊＊だから、最初に○○の話関係ないじゃないですか」
と同じ話。
最初に私が○○の話しから順序立てて話した理由も、状況も全く理解されていない。
それでずっとバトル調の口論で、
営業Bさん「もう私も忙しいので、切りますよ」
私「忙しいのはお互いです。切るのは構いませんが
○○は関係ないと言ったことに関してはどう思っているのですか？」
営業Bさん「何がですか？、どうしたいんですか？」
営業にとって重要な事は○○だけ
結局、直接話しをした営業Bさんから、電話をかけた営業Aさんには
「私が買うかどうかの見込み」
の情報しか伝わってなくて、
またはその他の情報は重要でないらしく、まったく覚えてない状態
さらに
逆にこれで向こうの人の考え方では、
全く私が怒っている原因は伝わっていないので無駄だなと思いましたね。
逆に冷静になってアンガーコントロールして
向こうにヒアリングをしつつ、
最後はまた良い話があったら連絡くださいと
小康状態に戻して電話を切りました。
ここで学んだのは、相手の考え方はいろいろなので
そこに考えをしないといけないなーというのと
冷静になって話せるようにするのが大切だと、
自分が熱くなると向こうもヒートアップして来て話が進まなくなるということですね
他にもいろいろありますが、仕事の時間なのでいってきます～す。
朝からすみませんでした、スルーで結構ですよ(^^)
不動産投資の営業電話がかかってくる時間帯
こんにちは、桐之助です。
１１月になって色々な不動産会社から、ワンルームマンション投資の営業電話がかかってくるようになりました。
ざっと上げただけども５－６社から営業電話がかかってきてますね。
急にかかってくるようになったのは、名簿がどこかからか流出して
不動産会社はそれを名簿屋から買っているのでしょうが…
営業電話の時間帯は何時頃が多い
そしてタイトルにも書いた不動産投資の営業電話がかかっている時間帯ですが、
私の携帯の履歴を見るとやはり夜の時間が多いですね。
サラリーマンの仕事が終わったと思われる、夜の１８-２０時ぐらいが
一番多く５件ほどかかってきました。
それ以外だと、やはり昼休みも多いですね。
１２時～１３時の間ですね。
昼休みなのでこっちも知らない電話番号でも、電話に出ちゃいます。
営業電話のかけ直しはあるのか
昼休みに３回ほどかかって来ましたがタイミング悪くて出れませんでした。
すると次の日は朝の時間帯にかかってきて、
やっぱり出ちゃいました。
名簿を見て順番に営業電話をかけているとはいえ
つながらない場合はまた別のタイミングで営業電話を掛ける用に
きっと教育されているのだともいます。
不動産投資の営業電話のセールステクニックはどんなもの！？
定型文のサラリーマンに不動産投資が何故合うのか
『首都圏のマンションを銀行ローンで買って不動産投資を始めましょう！！』
と言った感じでサラリーマン大家になるといいですよー
と進めてきましたね。
まあ内容的には悪くはないのですが、
新しい情報があるわけでもなく、とりあえずお断りしました。
